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[부동산 무료법률상담] 재개발 /재건축, 매도청구권이란 무엇인가?

 
주택재건축사업의 사업시행자가 재건축사업을 시행함에 있어 조합설립에 동의를 하지 아니한 자의 토지 및 건축물에 대하여 이를 매도할 것을 청구할 수 있는 권리로서 종전에는 집합건물법 제48조에 의하여 인정된 권리였으나 정비법에서는 제39조에서 사업시행자의 매도청구권을 명문으로 규정하고 있으므로 이제는 정비법 제39조에 의한 권리이고, 집합건물법 제48조를 준용하고 있는 것일 뿐이다. ]
 
집합건물법 제48조 제1항은 재건축결의가 성립된 경우 집회를 소집한 자 (집합건물법 제32, 33조에 의한 관리인 또는 구분소유자의 5분의 1 이상으로서 의결권의 5분의1 이상을 가진 자)는 지체 없이 재건축결의에 찬성하지 아니한 구분소유자 또는 승계인에 대하여, 재건축결의의 내용에 따른 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 서명으로 최고하여야 한다고 규정하고 있고, 정비법 제39조에서 이를 준용하고 있으므로 최고권자는 집회를 소집한 자인 바, 정비법은 추진위원회 제도들 도입하여 토지등소유자의 2 분의 1 이상의 동의를 얻어 설립승인을 얻은 추진위원회에서 재건축사업을 추진하도록 규정하고 있으므로 최고권자는 추진위원회 또는 조합이 된다.
(1) 조합설립의 동의를 하지 아니한 자(그의 승계인을 포함)
종전에는 재건축결의에 찬성하지 아니한 구분소유자가 상대방이었으나 정비법에서는 매도청구권의 대상을 확대하면서 재건축결의 대신 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자로 규정하고 있고, 조합설립의 동의여부는 재건축조합설립동의서의 제출여부가 기준이 되는 것이며, 조합설립에 동의하지 아니한 자의 범위에는 집합건물의 구분소유자뿐 아니라 집합건물이 아닌 건축물 및 그 부속토지를 소유한 자도 포함된다.
(2) 승계인
 

  • 포괄승계인(상속, 포괄유증, 회사합병 등)+특정승계인(매매, 교환 등)
  • 적법한 최고가 이루어진 경우에는 승계인에게도 효력이 미치므로 다시 최고할 필요 없이 승계인에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있다.
  • 매도청구의 상대방이 사망한 경우

– 상속등기 경료전이라도 당연히 승계인이 됨(민법 제187조)
– 상속인간의 소유관계는 공유이므로 공유자전원에 대하여 최고를 하 여야 함

 
최고는 반드시 서면으로 하여야하고, 최고수령일로부터 2개월 이상의 회답기간(재고기간)을 기재하여야 한다(회답기간은 2개월 이상으로 연장함은 가능하지만 이를 단축하는 것은 허용되지 않으므로 2개월 이내로 정하여 최고한 경우에는 회답기간은 2개월이 된다 할 것이다).
 
 
 
집합건물법은 매도청구권자를 재건축결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(승계인 포함) 또는 이들 전원의 합의에 의하여 매수하도록 지정된 자로 규정되어 있어 재건축조합외에도 추진위원회나 조합원명의로도 매도청구권을 행사할 수 있었으나, 정비법 제39조는 매도청구권자를 ‘사업시행자’로 규정하고 있으므로 매도청구권자는 사업시행자인 ‘재건축조합’이 된다.
 
(1) 조합설립의 동의를 하지 아니한 자
매도청구소송의 상대방은 조합설립의 동의를 하지 아니한 자로서 이는 조합설립동의서의 제출여부가 그 기준이 되는 것이고, 위 최고기간 내에 재건축에 참가하지 아니할 것을 회답하였거나 아무런 회답을 하지 아니한 자 및 그 승계인이다.
(2) 조합원 자격이 없는 건축물 또는 토지만 소유한 자
그 매도청구소송의 대상으로 되는 조합원의 자격이 없는 건축물 또는 토지만 소유한 자의 경우에는 정비법상 조합원으로 가입할 방법이 없어 조합에 대하여 이를 매도하는 것 외에는 다른 방법이 없는 것이다.
(3) 제명 또는 탈퇴한 조합원
조합은 정관을 작성함에 있어 조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체에 관한 사항 을 포함시켜야 하는 바, 조합의 사업추진과정에서 정관에서 정한 절차에 따라 제명 또는 탈퇴(임의탈퇴를 원칙적으로 허용되지 않으나 정관상 허용되어 탈퇴한 경우)한 조합원에 대하여도 집합건물법 제48조를 준용하여 매도청구권이 인정된다(서울고법 1998.7.2선고97나23992판결, 서울지법 1998. 8. 23 선고 98나11894판결 등).
(4) 매도청구권의 행사요건과 관련된 대법원 판결
매도청구권의 행사요건과 관련된 대법원 판결 (1) 수개의 동중 일부의 동에 대하여는 결의정족수(2/3)를 충족하지 못한 경우에도 적법하게 요건을 구비한 동의 미동의자에 대한 매도청구권의 행사는 적법하다(대법원 2000. 6. 23. 선고 99다 63084 판결).
(5) 매도청구권의 행사요건의 적법여부
매도청구권의 행사요건의 적법여부는 행사당시의 법령에 의한 의결 요건을 충족하여야 하고, 행사이후 법이 개정되었더라도 개정 전 요건을 구비하지 못하는 이상 매도청구권의 행사가 소급하여 유효하게 될 수는 없다(대법원 2000. 11. 10 선고 2000다24061 판결)
 
매도청구권은 회답기간 만료일로부터 2개월 내에 행사하여야 하며, 위 2개월의 행사기간은 제척기간인 점에 유의하여야 한다.
 
(1) 매도청구권의 법적 성질
매도청구권은 형성권으로서 매매계약 성립이 의제되는 것이고, 매매계약이 성립되는 시점은 매도청구의 의사표시가 도달한 날이 되는 것으로서 재판상 이를 행사할 경우에는 매도청구의 의사표시가 포함된 소장 또는 준비서면 부본의 송달일이 매매계약일자가 됩니다.
(2) 동시이행관계
매도인의 소유권이전등기 및 명도의무와 매도청구권자의 시가 상당 금원 지급의무는 동시이행관계에 있다.
 
매도청구소송의 제기당시에는 결의요건이나 결의내용에 하자가 있어 유효한 재건축결의가 있다고 볼 수 없다가 매도청구권 행사에 따른 소송 중에 재건축 미동의자의 일부가 재건축 결의에 찬성함으로써 정족수를 충족하거나 조합원총회에서 비용의 분담에 관한 사항 등 재건축결의사항을 적법하게 다시 결의하여 유효한 재건축 결의가 있는 것으로 되는 경우에도 당초의 하자가 치유되어 무효인 종전의 재건축결의가 소급하여 유효하게 되는 것은 아니고, 최고를 거친 다음 적법한 행사기간 안에 행사되어야만 적법하다(즉, 소송 진행 중 새로운 최고를 기준으로 회답기간 만료일로부터 2개월 내의 일자로 매도청구권을 행사하는 것으로 청구취지 및 청구원인을 변경하면 적법한 매도청구권의 행사로 된다).
 
매도청구 및 명도소송을 제기함에 있어서는 그 집행의 보전을 위하여 부동산 처분금지 및 점유이전금지 가처분은 필수적인 절차라 할 것이며, 이는 조합의 조합원에 대한 신탁등기절차이행청구소송도 동일하다.
 
 
 
저당부동산의 취득자는 그 저당권의 피담보채무액 상당액의 매매대금의 지급을 거절할 수 있으므로 매도청구권의 행사시에도 상대방의 동시이행항변(매매대금지급)에 대하여 그 피담보채무액 상당액의 대금지급의 거절을 재항변하거나 조합이 대위변제한 후 상대방에 대한 구상금채권으로 상계할 수 있다.
 
이전등기 및 명도에는 지장이 없으므로 매도청구권의 행사에는 지장이 없으나 매매대금에 대하여는 저당권이 있는 경우와 동일하게 보면 된다.
 
(1) 일반 압류와 동일하게 처리한다.
(2) 처분금지가처분이후의 체납처분에 대하여는 체납처분우위설과 가처분우위설이 있으나 대법원판례는1993. 2. 19. 선고 92마903 전원합의체 판결로 가처분우위설을 채택하고 있다.
 
(1) 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 있는 경우(상가임대차보호법상의 상가임차인도 동일하다)에 재건축결의나 조합설립인가 등으로서 임차인에게 대항할 수 없는 것이 원칙이다.
(2) 조합설립의 인가일 이후에 체결되는 지상권, 전세권 설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 민법 제28조, 제281조 및 제312조제2항, 주택 임대차보호법 제4조제1항, 상가건물임대차보호법 제9조 및 제1 항의 규정은 이를 적용하지 아니한다고 규정하고 있다.
(3) 한편 관리처분계획의 인가고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자등 권리자는 소유권 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없는 바(정비법 제49조 제6항), 이는 재건축에도 적용되는 것이므로 향후에는 동 조항이 임차인에 대한 명도청구 내지 명도 단행가처분 사건의 인용근거가 될 수 있다고 본다.
 
 
 
재건축결의일로부터 2년 이내에 건물철거의 공사가 착수되지 아니한 경우에 매도청구의 상대방이 이 기간만료일로부터 6월 이내에 매매대금을 소유자에게 제공하고 다시 매수할 수 있는 권리

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