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강남 초역세권,교대역 상가주택 꼬마빌딩매매,급매물,유동인구…

강남 초역세권,교대역 상가주택 꼬마빌딩매매,급매물,유동인구 풍부. [매각완료]

안녕하세요? 강남 교대역 초역세권에 위치한 상가주택,꼬마빌딩 매매로 괜찮은 급매물이 있어서 포스팅을 올려드립니다.

서초동 교대역은 2호선과 3호선이 교차하는 환승역이며,직장인과 교대생등 유동인구가 적지 않습니다.최근에는 정보사부지 약3만평을 부동산개발업체가 공매로 약1조1천억에 낙찰 받아서,정보사터널부터 서초대로변 일대가 어떻게 바뀔지 궁금해집니다.

꼬마빌딩이나 꼬마건물은 강남권에서 50억이하는 그렇게 부르기도 하는데,갈수록 꼬마빌딩에 대한 매물도 귀하고,경쟁력이 높은 매물은 잘 나오지 않습니다.최소한 자기자본20억이상 확보를 해야지 레버러지 이용해서 40억대건물이나,수익이 적게 나오면 RTI 대출규제로 30억대 건물로 가는게 맞는거지요..;; 물론 서초,강남에서 30억대는 형편 없구요.게다가 근생시설 아닌 주거용건물이 많겠구요.

최근에 가용자금20억대로 70억대 급매로 나온 근생빌딩을 매입할려는 분이 계셨는데,어떻게 보면 임대수익이 낮은 현실에서 RTI규제로

대출이 적게 나오니,무모하게 보이기도 하고,참으로 뭐라고 말씀을 드려야할지 모르겠더라구요.

가용자금 20억원이 적은 자금은 분명 아닐텐데,수익용부동산 시장인 건물투자로 접근하면 한없이 작아 보이는것이…..;

먼저 상가주택,꼬마빌딩 매매로 나온 다른 매물과 비교하기 위해서 캡쳐사진을 올려봅니다. 네이버를 보시면 작년부터 매물로 나와있던 서초동 봉된장 꼬마빌딩이 있는데요.

이 지역을 모르시는 분들은 초역세권에 코너입지니까,좋은곳 아니냐라고 생각할수도 있지만,골목길을 유심히 살펴보면,생각보다 유동인구가 많지 않고,주변 상권도 그리 활성화되지 않았음을 알수 있을겁니다.아주 메인상권은 아닙니다.

솔직히 낡은 구옥건물에 단순히 초역세권이라는 점때문에 애매한 상권에 대지65평의 평단가로 따지면 7천만원 중반대의 매물인데,제가 설명드릴려는 상가주택 건물매매로 나온 매물은 이곳보다 상권이 더 좋고,일요일에도 유동인구가 적지 않은 그런곳입니다.

대지면적과 연면적도 봉된장 건물보다 규모가 크지만,2000년 이후에 지은 건물이라 상태도 나쁘지 않습니다.월 수익도 좀더 경쟁력이 있어 보이는 매물이며,단순지가로 따져본다면 평당5백만원이상 저렴합니다.주인세대를 제외한 보증금 약7억원/월800만원이 조금 넘습니다.

다만,상권에 비해서 업종구성이 주택이 상가보다 면적이 넓어서 한개층은 사무실이나 상가로 용도변경해도 무난해보이며,2룸,3룸 총4가구는 반전세로 임대중인데,순차적으로 월세로 전환하면,관리비포함해서 보수적으로 산정해서,매월1,400만원이상 수익을 창출할것으로 보입니다.저금리시대에 리뉴얼통해 임대수익률 3%후반대면 우수한 상태로 보여지구요.

현황은 지하1층/지상4층 건물인데,2개층은 상가이며,3개층은 주택입니다.1개층은 주인세대이며,2개층은 다가구로 총4가구로 구성되어있습니다.

지하층과 1층은 유명음식점인데,매월700만원 가까이 나오기때문에 수익면에서 나쁘지 않습니다.주택이 있는 관계로 대출이 변수이긴한데,1금융권 통해서 15억전후정도 가능할 것으로 보입니다.대출금리와 한도는 차주의 신용도와 소득현황등에 따라 차이가 날수가 있습니다.최대 18억정도 가능할듯 싶습니다.

최초 매도호가49억원에 매물로 나왔다가,최근에 가격조정이 이뤄진 상태로,매각 가능성이 제법 높아진 건물매매로 괜찮은거 물건 같아서 올려봅니다.온라인상의 공간이라서 자세한 사항은 알려드리지 못함을 양해바랍니다.

전화 상담도 괜찮치만,초면인 분들은 방문 상담을 희망합니다.큰 자산이 오가는 일인데,전화상으로 주소 물어보고 이건 아닌거 같네요.

대표: 010-4901-7200

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